Baufinanzierungskredit – so finden Sie eine günstige Baufinanzierung

„In den eigenen vier Wänden leben und einen Wert besitzen, der von Dauer ist“ – dieser Traum bewegt heute mehr Menschen denn je. Das rege Interesse an einem Haus oder einer Wohnung liegt natürlich auch in den günstigen Zinskonditionen für Baufinanzierungen begründet. Es war noch nie günstiger, eine Immobilie zu finanzieren. Von der Entscheidung für ein Eigenheim bis zu einem Baufinanzierungskredit warten allerdings zahlreiche Hürden und Entscheidungen. Doch wie funktioniert eine Baufinanzierung genau und worauf kommt es bei der Kreditwahl an? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sie beachten sollten, wenn Sie sich für einen Baufinanzierungskredit interessieren.

Es gibt zwar auf dem Baufinanzierungsmarkt verschiedene Finanzierungsprodukte, aber der gängigste Kredit ist in diesem Zusammenhang das Annuitätendarlehen mit gebundenem Sollzins. Dieses zeichnet sich durch die folgenden Merkmale aus:

Sie zahlen das Darlehen über die gesamte Laufzeit in gleich hohen Raten ab. Jede Rate teilt sich in einen Zins- und einen Tilgungsanteil auf. Während der Zinsanteil mit jeder Rate abnimmt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie immer nur auf die Restschuld Zinsen zahlen müssen. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

Wie Sie erkennen, zahlen Sie in jedem Jahr 8.500 € (708,33 € pro Monat), jedoch sinken die Zinszahlungen kontinuierlich. Im gleichen Maße steigen jedoch die Tilgungszahlungen.

Es gibt zwar auch Baufinanzierungen mit variablen Zinssätzen, jedoch werden hierzulande die meisten Baukredite mit einem gebundenen Sollzins abgeschlossen. Bis zum Ende der Laufzeit bleibt der Zinssatz also konstant. Die Laufzeit eines Darlehens wird deshalb häufig auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Da jedoch zum Ende der Laufzeit das Darlehen nicht zwingend komplett getilgt ist, verbleibt eine Restschuld. Diese wird im Normalfall über eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen finanziert.

Eine Immobilie stellt selbst einen dauerhaften Vermögenswert dar, der bei einem Erwerb als Sicherheit für den Baufinanzierungskredit eingesetzt werden kann. Dies geschieht heute über eine Grundschuld, die notariell in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, ist es wichtig, dass Sie sich bereits vorher um einige wichtige Aspekte Gedanken machen. Dazu gehören vor allem folgende Fragen:

Das eigene Traumhaus zu finden, ist etwas Wunderbares. Doch können Sie es letztlich auch finanzieren? Diese Frage gehört zu den Wichtigsten, die Sie vor der Suche nach einer Baufinanzierung klären müssen. Zu diesem Zweck sollten Sie zunächst alle Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Dies könnte folgendermaßen aussehen:

Von dem errechneten Betrag sollten Sie zusätzlich noch eine kleine Reserve von 5% abziehen, um im Notfall Reparaturen oder Ersatzanschaffungen bezahlen zu können.

Ganz allgemein betrachtet gibt es eine Formel, mit der sich die maximale Darlehenssumme für eine Baufinanzierung berechnen lässt:

Maximale Kreditsumme     =    Mögliche Kreditrate x 12 x 100
                                              Sollzins + Tilgungssatz

Wie Sie erkennen, ist die Berechnung jedoch erst dann aussagekräftig, wenn Sie bereits die Konditionen des Baufinanzierungskredits kennen. Allerdings können Sie sich auch schon vorher ein Bild machen, indem Sie zunächst näherungsweise realistische Werte ansetzen. Eine anfängliche Tilgung von 2% ist zum Beispiel durchaus realistisch. Bei einer möglichen Kreditrate von 650 € ergäben sich dabei je nach Zinssatz folgende Darlehenssummen:

Wenn Sie Ihren Finanzbedarf und die mögliche Kreditsumme kennen, können Sie sich mit diesen Daten auf die Suche nach einer attraktiven Immobilienfinanzierung machen. Doch auch hier sind zahlreiche Punkte zu beachten, um letztlich nicht zu viel Geld zahlen zu müssen.

Natürlich hängt bei einem Baufinanzierungskredit sehr viel vom zu zahlenden Zinssatz ab, denn dieser bestimmt die Kosten des Finanzierungsvorhabens. Hierbei lassen sich jedoch verschiedene Faktoren ausmachen, die den Sollzins beeinflussen:

Da die Banken innerhalb gewisser Grenzen in ihrer Zinsgestaltung freie Hand haben, unterscheiden sich ihre Angebote im Bereich der Zinsen mitunter erheblich. Aus diesem Grund ist es wichtig, einzelne Angebote miteinander zu vergleichen. Nur so können Sie letztlich die attraktivsten Konditionen identifizieren. Wie wichtig dies gerade bei einer Baufinanzierung wichtig ist, zeigt das folgende Beispiel:

Um beide Kredite vergleichbar zu halten, wurde bei der zweiten Baufinanzierung die Zinsersparnis von Anfang an in eine höhere anfängliche Tilgung investiert. Somit liegt die Restschuld nach 15 Jahren deutlich niedriger und es konnte eine Zinsersparnis von über 20.000 € erreicht werden.

Bei der Zinsbindung handelt es sich um den Zeitraum, innerhalb dessen die Zinsen für die Baufinanzierung konstant bleiben. Dies ist sehr wichtig für die Planungssicherheit, da somit keine Anpassungen der Zinsen an das allgemeine Marktniveau erfolgen. Sie sollten die Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist immer davon abhängig machen, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen gerade befinden:

Die obige Empfehlung ist deshalb wichtig, weil Sie während der Zinsbindungsfrist Ihren Baufinanzierungskredit nicht einfach kündigen können. Innerhalb dieses Zeitraums sind die Banken nämlich berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitige Kündigung zu berechnen. Wenn also während der Laufzeit das Zinsniveau deutlich sinkt, haben Sie zunächst keine Möglichkeit, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Bei einem niedrigen Zinsniveau zu Beginn ist es hingegen unwahrscheinlich, dass die Zinsen noch weiter nennenswert absinken. In diesem Fall konserviert eine lange Zinsbindung diese attraktiven Konditionen für eine möglichst lange Zeit.

Wenn Sie einen Baufinanzierungskredit abschließen, nutzen Sie im Normalfall die zu kaufende Immobilie selbst als Sicherheit. Jedoch setzt eine Bank nicht den jetzigen Kaufpreis als Beleihungswert an, sondern setzt einen Wiederverkaufswert an, der sich auch langfristig mit der Immobilie sicher erzielen lässt. Von diesem Wert werden zudem häufig nur 60-80% als Kreditsumme gewährt. Wenn Sie eine höhere Beleihung wünschen, ist dies nur bei tadelloser Bonität möglich und zudem mit deutlich höheren Zinsen verbunden. Daraus lässt sich folgender Zusammenhang ableiten:

verbunden. Daraus lässt sich folgender Zusammenhang ableiten:

mehr Eigenkapital = niedrigere Beleihung = niedrigere Zinsen

Aus diesem Grund werden für eine Baufinanzierung im Normalfall immer 20-30% Eigenkapital empfohlen.

Natürlich spielt auch Ihre Bonität eine wichtige Rolle bei der Höhe der Zinsen. Auch wenn die Immobilie selbst als großer Sicherheitsfaktor bei einer Baufinanzierung gilt, sorgt die hohe Kreditsumme bereits aus sich selbst heraus für ein hohes Ausfallrisiko. Darüber hinaus lassen sich Zeiträume von 10-20 Jahren nur sehr schlecht vorausplanen. Banken führen deshalb eine Bonitätsprüfung durch, die aus folgenden Elementen besteht:

Wenn Sie eine Immobilie bauen statt kaufen, können Sie durch Eigenleistungen zumindest einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Die Banken akzeptieren hierbei bis zu 15% der Darlehenssumme (max. 30.000 €) als Eigenleistungen. Hierbei sollten Sie jedoch folgende Aspekte bedenken:

Die Kreditrate für eine Baufinanzierung stellt eine dauerhafte finanzielle Belastung dar. Durch die angesetzte anfängliche Tilgung können Sie die Kreditrate jedoch massiv beeinflussen, Je niedriger Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger müssen Sie monatlich zahlen. Im Gegenzug erhöht sich die Frist bis zur Schuldenfreiheit jedoch erheblich und die Zinskosten liegen deutlich höher. Das folgende Rechenbeispiel soll dies genauer aufzeigen:

Wie Sie unschwer erkennen können, liegt die Kreditrate bei einer anfänglichen Tilgung von 1% sehr niedrig. Allerdings verbleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch noch ein Großteil der Kreditsumme als Restschuld, obwohl Sie bereits sehr hohe Zinskosten tragen mussten. Diese verringern sich mit einer höheren anfänglichen Tilgung deutlich, was zudem auch auf die Restschuld zutrifft. Dafür müssen Sie natürlich von Beginn an eine höhere Rückzahlungsrate stemmen. Daraus lassen sich folgende Empfehlungen ableiten: