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Baupläne und Taschenrechner liegen auf dem Tisch

Bild: Eine Baufinanzierung erfordert ein hohes Maß an Planung, Quelle: urfin – 259385300 / Shutterstock.com

„In den eigenen vier Wänden leben und einen Wert besitzen, der von Dauer ist“ – dieser Traum bewegt heute mehr Menschen denn je. Das rege Interesse an einem Haus oder einer Wohnung liegt natürlich auch in den günstigen Zinskonditionen für Baufinanzierungen begründet. Es war noch nie günstiger, eine Immobilie zu finanzieren. Von der Entscheidung für ein Eigenheim bis zu einem Baufinanzierungskredit warten allerdings zahlreiche Hürden und Entscheidungen. Doch wie funktioniert eine Baufinanzierung genau und worauf kommt es bei der Kreditwahl an? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sie beachten sollten, wenn Sie sich für einen Baufinanzierungskredit interessieren.

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Wie funktioniert ein Baufinanzierungskredit?

Es gibt zwar auf dem Baufinanzierungsmarkt verschiedene Finanzierungsprodukte, aber der gängigste Kredit ist in diesem Zusammenhang das Annuitätendarlehen mit gebundenem Sollzins. Dieses zeichnet sich durch die folgenden Merkmale aus:

1. Gleichbleibende Raten

Sie zahlen das Darlehen über die gesamte Laufzeit in gleich hohen Raten ab. Jede Rate teilt sich in einen Zins- und einen Tilgungsanteil auf. Während der Zinsanteil mit jeder Rate abnimmt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie immer nur auf die Restschuld Zinsen zahlen müssen. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

Jahr

Schuldenstand
Vorjahr

Raten-
zahlungen

davon
Zinsen / Gebühren

davon
Tilgung

Schuldenstand
am Jahresende

1

100.000,00

8.500,00

5.423,21

3.076,79

96.923,21

2

96.923,21

8.500,00

5.249,65

3.250,35

93.672,86

3

93.672,86

8.500,00

5.066,31

3.433,69

90.239,17

4

90.239,17

8.500,00

4.872,62

3.627,38

86.611,79

5

86.611,79

8.500,00

4.668,01

3.831,99

82.779,79

6

82.779,79

8.500,00

4.451,85

4.048,15

78.731,65

7

78.731,65

8.500,00

4.223,51

4.276,49

74.455,15

8

74.455,15

8.500,00

3.982,28

4.517,72

69.937,43

9

69.937,43

8.500,00

3.727,44

4.772,56

65.164,87

10

65.164,87

8.500,00

3.458,23

5.041,77

60.123,10

Gesamt-
summen

100.000,00

85.000,00

45.123,10

39.876,90

60.123,10

Tabelle 1: Beispiel für Annuitätendarlehen

Wie Sie erkennen, zahlen Sie in jedem Jahr 8.500 € (708,33 € pro Monat), jedoch sinken die Zinszahlungen kontinuierlich. Im gleichen Maße steigen jedoch die Tilgungszahlungen.

2. Gebundener Sollzinssatz

Es gibt zwar auch Baufinanzierungen mit variablen Zinssätzen, jedoch werden hierzulande die meisten Baukredite mit einem gebundenen Sollzins abgeschlossen. Bis zum Ende der Laufzeit bleibt der Zinssatz also konstant. Die Laufzeit eines Darlehens wird deshalb häufig auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Da jedoch zum Ende der Laufzeit das Darlehen nicht zwingend komplett getilgt ist, verbleibt eine Restschuld. Diese wird im Normalfall über eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen finanziert.

3. Besicherung über eine Grundschuld

Eine Immobilie stellt selbst einen dauerhaften Vermögenswert dar, der bei einem Erwerb als Sicherheit für den Baufinanzierungskredit eingesetzt werden kann. Dies geschieht heute über eine Grundschuld, die notariell in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.

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Infografik zur Baufinanzierung

Infografik: Tipps zum Baufinanzierungskredit, Quelle: Kreditvergleich-24.eu, Bundesbank

Welcher Vorbereitungen bedarf ein Baufinanzierungskredit?

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, ist es wichtig, dass Sie sich bereits vorher um einige wichtige Aspekte Gedanken machen. Dazu gehören vor allem folgende Fragen:

1. Wie viel Geld steht für die Rückzahlung der Baufinanzierung zur Verfügung?

Das eigene Traumhaus zu finden, ist etwas Wunderbares. Doch können Sie es letztlich auch finanzieren? Diese Frage gehört zu den Wichtigsten, die Sie vor der Suche nach einer Baufinanzierung klären müssen. Zu diesem Zweck sollten Sie zunächst alle Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Dies könnte folgendermaßen aussehen:

Mögliche Kreditrate für die Baufinanzierung

Einnahmen

(Erwerbseinkommen und Kapitaleinkünfte)

abzüglich

Ausgaben

(Miete für die Wohnung, Versicherungen, Einkäufe für Lebensmittel und Hygiene, Energiekosten, Vereine, Freizeitbudget, Auto)

=

Tabelle 2: Alternative zum Baufinanzierungsrechner: Die manuelle Berechnung der möglichen Kreditsumme

Von dem errechneten Betrag sollten Sie zusätzlich noch eine kleine Reserve von 5% abziehen, um im Notfall Reparaturen oder Ersatzanschaffungen bezahlen zu können.

2. Wie viel Baufinanzierungskredit kann ich mir leisten?

Ganz allgemein betrachtet gibt es eine Formel, mit der sich die maximale Darlehenssumme für eine Baufinanzierung berechnen lässt:

Maximale Kreditsumme     =    Mögliche Kreditrate x 12 x 100
                                              Sollzins + Tilgungssatz

Wie Sie erkennen, ist die Berechnung jedoch erst dann aussagekräftig, wenn Sie bereits die Konditionen des Baufinanzierungskredits kennen. Allerdings können Sie sich auch schon vorher ein Bild machen, indem Sie zunächst näherungsweise realistische Werte ansetzen. Eine anfängliche Tilgung von 2% ist zum Beispiel durchaus realistisch. Bei einer möglichen Kreditrate von 650 € ergäben sich dabei je nach Zinssatz folgende Darlehenssummen:

Sollzins

Mögliche Darlehenssumme (gerundet)

1,5%

223.000 €

2,0%

195.000 €

2,5%

173.000 €

3,0%

156.000 €

3,5%

142.000 €


Tabelle 3: Beispielrechnung für die mögliche Kreditsumme

Was ist bei einem Baufinanzierungskredit zu beachten?

Wenn Sie Ihren Finanzbedarf und die mögliche Kreditsumme kennen, können Sie sich mit diesen Daten auf die Suche nach einer attraktiven Immobilienfinanzierung machen. Doch auch hier sind zahlreiche Punkte zu beachten, um letztlich nicht zu viel Geld zahlen zu müssen.

Der Zinssatz wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst

Natürlich hängt bei einem Baufinanzierungskredit sehr viel vom zu zahlenden Zinssatz ab, denn dieser bestimmt die Kosten des Finanzierungsvorhabens. Hierbei lassen sich jedoch verschiedene Faktoren ausmachen, die den Sollzins beeinflussen:

1. Die Zinspolitik der Kreditanbieter

Da die Banken innerhalb gewisser Grenzen in ihrer Zinsgestaltung freie Hand haben, unterscheiden sich ihre Angebote im Bereich der Zinsen mitunter erheblich. Aus diesem Grund ist es wichtig, einzelne Angebote miteinander zu vergleichen. Nur so können Sie letztlich die attraktivsten Konditionen identifizieren. Wie wichtig dies gerade bei einer Baufinanzierung wichtig ist, zeigt das folgende Beispiel:

Baufinanzierung I

Baufinanzierung II

Kreditsumme

150.000 Euro

150.000 Euro

Gebundener Sollzins

3,30% p.a.

1,80% p.a.

Laufzeit

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

3%

4,5%

Rückzahlungsrate (im Monat)

787,50 Euro

787,50 Euro

Restschuld nach 15 Jahren

54.561,26 Euro

33.862,70 Euro

Zinskosten (Laufzeit)

652,74 Euro

25.612,70 Euro

Ersparnis

20.698,56 Euro

Tabelle 4: Beispielrechnung für Zinseinsparungen

Um beide Kredite vergleichbar zu halten, wurde bei der zweiten Baufinanzierung die Zinsersparnis von Anfang an in eine höhere anfängliche Tilgung investiert. Somit liegt die Restschuld nach 15 Jahren deutlich niedriger und es konnte eine Zinsersparnis von über 20.000 € erreicht werden.

2. Die gewählte Zinsbindung

Bei der Zinsbindung handelt es sich um den Zeitraum, innerhalb dessen die Zinsen für die Baufinanzierung konstant bleiben. Dies ist sehr wichtig für die Planungssicherheit, da somit keine Anpassungen der Zinsen an das allgemeine Marktniveau erfolgen. Sie sollten die Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist immer davon abhängig machen, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen gerade befinden:

Zinsniveau

Zinsbindungsfrist

Allgemein hohe Zinsen

Niedrige Zinsbindung wählen (5-10 Jahre)

Allgemein niedrige Zinsen

Hohe Zinsbindung wählen (15-20 Jahre)

Tabelle 5: Handlungsempfehlungen in Bezug auf die Zinsbindung

Die obige Empfehlung ist deshalb wichtig, weil Sie während der Zinsbindungsfrist Ihren Baufinanzierungskredit nicht einfach kündigen können. Innerhalb dieses Zeitraums sind die Banken nämlich berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitige Kündigung zu berechnen. Wenn also während der Laufzeit das Zinsniveau deutlich sinkt, haben Sie zunächst keine Möglichkeit, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Bei einem niedrigen Zinsniveau zu Beginn ist es hingegen unwahrscheinlich, dass die Zinsen noch weiter nennenswert absinken. In diesem Fall konserviert eine lange Zinsbindung diese attraktiven Konditionen für eine möglichst lange Zeit.

Tipp: Nach §489 BGB steht Ihnen bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können somit nach Ablauf von 10 Jahren jederzeit ihre Baufinanzierung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.

3. Die Beleihung der Immobilie sowie Ihr Eigenkapital

Wenn Sie einen Baufinanzierungskredit abschließen, nutzen Sie im Normalfall die zu kaufende Immobilie selbst als Sicherheit. Jedoch setzt eine Bank nicht den jetzigen Kaufpreis als Beleihungswert an, sondern setzt einen Wiederverkaufswert an, der sich auch langfristig mit der Immobilie sicher erzielen lässt. Von diesem Wert werden zudem häufig nur 60-80% als Kreditsumme gewährt. Wenn Sie eine höhere Beleihung wünschen, ist dies nur bei tadelloser Bonität möglich und zudem mit deutlich höheren Zinsen verbunden. Daraus lässt sich folgender Zusammenhang ableiten:

verbunden. Daraus lässt sich folgender Zusammenhang ableiten:

mehr Eigenkapital = niedrigere Beleihung = niedrigere Zinsen

Aus diesem Grund werden für eine Baufinanzierung im Normalfall immer 20-30% Eigenkapital empfohlen.

4. Ihre persönliche Bonität

Natürlich spielt auch Ihre Bonität eine wichtige Rolle bei der Höhe der Zinsen. Auch wenn die Immobilie selbst als großer Sicherheitsfaktor bei einer Baufinanzierung gilt, sorgt die hohe Kreditsumme bereits aus sich selbst heraus für ein hohes Ausfallrisiko. Darüber hinaus lassen sich Zeiträume von 10-20 Jahren nur sehr schlecht vorausplanen. Banken führen deshalb eine Bonitätsprüfung durch, die aus folgenden Elementen besteht:

Prüfung

Erklärung

Finanzielle Leistungsfähigkeit

Hier wird das Einkommen den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Daraus berechnet sich die mögliche Kreditsumme. Wenn diese den Hauskauf nicht decken kann, ist keine Finanzierung möglich.

Prüfung des Zahlungsverhaltens

Auch die SCHUFA-Auskunft spielt für die Banken eine wichtige Rolle. Hieraus lässt sich das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit ableiten. Negative SCHUFA-Einträge führen im Normalfall zu einer Ablehnung der Baufinanzierung.

Scoring

Banken haben Scoring-Systeme eingeführt, mit denen sie die Gesamtbonität von Kunden messen. Hier fließen alle Informationen über die finanziellen Möglichkeiten und das Zahlungsverhalten ein. Der Scoring-Wert bemisst dabei die Ausfallwahrscheinlichkeit, aus der sich zudem der Zinssatz berechnen lässt.


Tabelle 6: Aspekte der Bonitätsprüfung

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Können Eigenleistungen Eigenkapital ersetzen?

Wenn Sie eine Immobilie bauen statt kaufen, können Sie durch Eigenleistungen zumindest einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Die Banken akzeptieren hierbei bis zu 15% der Darlehenssumme (max. 30.000 €) als Eigenleistungen. Hierbei sollten Sie jedoch folgende Aspekte bedenken:

  • Nehmen Sie nur solche Bauleistungen selbst in Angriff, die Sie auch wirklich durchführen können.
  • Setzen Sie sich kritisch mit Ihrem Zeitfenster auseinander. Die Eigenleistungen müssen Sie im Normalfall neben Ihrer normalen Arbeitszeit erbringen.
  • Muten Sie sich nicht zu viel zu. Verzögerungen beim Bau können nachher teurer werden als Sie durch Eigenleistungen einsparen.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung angesetzt werden?

Die Kreditrate für eine Baufinanzierung stellt eine dauerhafte finanzielle Belastung dar. Durch die angesetzte anfängliche Tilgung können Sie die Kreditrate jedoch massiv beeinflussen, Je niedriger Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger müssen Sie monatlich zahlen. Im Gegenzug erhöht sich die Frist bis zur Schuldenfreiheit jedoch erheblich und die Zinskosten liegen deutlich höher. Das folgende Rechenbeispiel soll dies genauer aufzeigen:

Baufinanzierung I

Baufinanzierung II

Baufinanzierung III

Kreditsumme

180.000 Euro

180.000 Euro

180.000

Gebundener Sollzins

1,90% p.a.

1,90% p.a.

1,90% p.a.

Laufzeit

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

1%

3%

5%

Rückzahlungsrate (im Monat)

435,00 Euro

735,00 Euro

1.035,00 Euro

Restschuld nach 15 Jahren

148.787,78 Euro

86.363,33 Euro

23.938,89 Euro

Zinskosten (Laufzeit)

47.087,78 Euro

38.663,33 Euro

30.238,89 Euro

Tabelle 7: Vergleichsrechnung zur anfänglichen Tilgung

Wie Sie unschwer erkennen können, liegt die Kreditrate bei einer anfänglichen Tilgung von 1% sehr niedrig. Allerdings verbleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch noch ein Großteil der Kreditsumme als Restschuld, obwohl Sie bereits sehr hohe Zinskosten tragen mussten. Diese verringern sich mit einer höheren anfänglichen Tilgung deutlich, was zudem auch auf die Restschuld zutrifft. Dafür müssen Sie natürlich von Beginn an eine höhere Rückzahlungsrate stemmen. Daraus lassen sich folgende Empfehlungen ableiten:

  • Checken Sie Ihre finanzielle Lage genau und prüfen Sie, welche Rate Sie sich wirklich leisten können.
  • Setzen Sie die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich an.
  • Investieren Sie vor allem Zinseinsparungen durch günstige Zinssätze in eine höhere Tilgung.
  • Kalkulieren Sie jedoch bei der Rückzahlungsrate immer eine eigene finanzielle Reserve für eventuelle Notfälle ein.

Baufinanzierungskredit ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Wenn Sie bisher kein Eigenkapital angespart haben, aber trotzdem eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, ist dies in besonderen Fällen möglich. Zahlreiche Banken stellen heute auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zur Verfügung. Allerdings ist diese mit zahlreichen Risiken und Nachteilen verbunden:

  1. Die Kreditsumme fällt deutlich höher aus
  2. Sie müssen sich auf höhere Rückzahlungsraten einstellen
  3. Durch die deutlich höhere Beleihung liegt der Zinssatz höher
  4. Einkommensverschlechterungen können dazu führen, dass Sie später trotz Zwangsversteigerung auf einem Teil der Schulden sitzen bleiben.

Aufgrund dieser Risiken ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in den meisten Fällen nicht zu empfehlen. Junge Personen mit hohem Einkommen und einem besonderen Status in ihrer Firma können auf diesem Weg jedoch auch ohne langen Ansparprozess eine Baufinanzierung ins Auge fassen. Liegen zudem andere Vermögenswerte als Sicherheiten vor, lässt sich eine solche Finanzierung durchaus als machbar bezeichnen.

Fazit

Ein Baufinanzierungskredit stellt ein sehr langfristiges Vorhaben dar, was die eigene finanzielle Situation deutlich verändert. Aus diesem Grund ist eine ausführliche Planung unerlässlich. Wenn Sie jedoch verschiedene Angebote im Vergleich betrachten, Eigenkapital angespart haben und alle anderen wichtigen Faktoren beachten, sparen Sie auf diesem Weg Kosten für Ihr Eigenheim.

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Kreditanträge Heute : 24
Datum: 17.06.2017
Zeit: 15:03:28

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